Bewertungen & Gutachten

Wenn der Wert geklärt werden muss

Gutachten und Wertermittlungen für Immobilien und Grundstücke

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Immobilien- und Grundstückswerte werden aus ganz unterschiedlichen Gründen gebraucht. Mal geht es um eine private Entscheidung, mal um eine belastbare Grundlage für ein gerichtliches oder behördliches Verfahren, eine steuerliche Frage oder wirtschaftliche Interessen.

Welches Gutachten in Ihrem konkreten Fall gebraucht wird, erfahren Sie hier.

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Der Anlass bestimmt die Bewertung.

Dr.-Ing. Melanie MarksteinÖffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Leistungen

Welches Gutachten für welchen Zweck?

Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB

Ein Verkehrswertgutachten wird beispielsweise bei Erbschaft oder Scheidung, in gerichtlichen Auseinandersetzungen, bei steuerlichen Fragestellungen oder als Grundlage für wichtige Vermögensentscheidungen gebraucht.

Was ist eine Immobilie oder ein Grundstück zu einem bestimmten Zeitpunkt wert? Diese Frage beantwortet ein Verkehrswertgutachten. Dabei geht es nicht um einen gewünschten oder erhofften Preis, sondern um den Verkehrswert – also den Marktwert – nach § 194 BauGB.

Für die Wertermittlung werden alle Faktoren betrachtet, die für den Wert relevant sind: Lage und Zustand, Art und Nutzung der Immobilie, Grundstücksmerkmale, rechtliche Gegebenheiten sowie die Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt.

Schiedsgutachten

Das Schiedsgutachten kann einen Streit über eine Sachfrage klären, ohne diese Frage gerichtlich entscheiden zu lassen.

Wenn sich zwei oder mehrere Parteien über eine bestimmte Frage nicht einigen können, kann ein Schiedsgutachten für Klarheit sorgen. Bei Immobilien kann es dabei beispielsweise um den Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie oder um einzelne wertrelevante Sachverhalte gehen. Welche Frage Dr.-Ing. Melanie Markstein beantworten soll, wird vorab eindeutig festgelegt.

Gutachten für steuerliche Zwecke

01Gutachten zum Nachweis eines tatsächlichen Werts gem. § 38 Abs. 4 LGrStG

Ein Gutachten zum Nachweis eines tatsächlichen Werts gem. § 38 Abs. 4 LGrStG kann erforderlich sein, wenn der für die Grundsteuer maßgebliche Wert nicht den tatsächlichen Verhältnissen des Grundstücks entspricht. Für die Beurteilung werden sämtliche wertbeeinflussende Merkmale des Bewertungsobjekts untersucht. Dazu gehören insbesondere die Lage, die Grundstücksgröße und -gestalt, die Art und das Maß der baulichen Nutzung, der Entwicklungszustand, bestehende Belastungen sowie die sonstigen rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten. Dr.-Ing. Melanie Markstein ermittelt den tatsächlichen Wert des Grundstücks zum maßgeblichen Bewertungszeitpunkt und dokumentiert die hierfür relevanten Feststellungen. Das Gutachten kann als Grundlage für den Nachweis gegenüber der zuständigen Finanzbehörde dienen.

02Gutachten der tatsächlichen Nutzungsdauer gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Ein Gutachten der tatsächlichen Nutzungsdauer gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG wird erstellt, wenn für ein Gebäude eine von der gesetzlich typisierten Nutzungsdauer abweichende, insbesondere kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen werden soll. Für die Beurteilung werden die maßgeblichen Eigenschaften und der individuelle Zustand des Gebäudes untersucht. Berücksichtigt werden u. a. das Baujahr, die Bauweise, die Qualität und Ausführung der Bauteile, der bauliche Zustand, der Umfang und die Qualität durchgeführter Modernisierungen sowie erkennbare Instandhaltungs- und Instandsetzungsrückstände. Auf dieser Grundlage wird die verbleibende tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes beurteilt und die wert- und nutzungsdauerrelevanten Feststellungen nachvollziehbar erläutert. Das Gutachten kann als Grundlage für die steuerliche Prüfung einer abweichenden Abschreibungsdauer dienen.

Gutachterliche Stellungnahmen

Wenn kein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich ist, kann eine gutachterliche Stellungnahme ausreichen.

Damit kann ein bestimmter Sachverhalt beurteilt, eine vorhandene Bewertung überprüft oder eine konkrete Frage zur Wertermittlung beantwortet werden. Dafür kann eine gutachterliche Stellungnahme ausreichen. Der Umfang richtet sich nach der jeweiligen Fragestellung. Entscheidend ist also zunächst nicht die Form, sondern was geklärt werden soll. Danach lässt sich festlegen, welchen Umfang die sachverständige Bearbeitung tatsächlich braucht.

Wertermittlungen in Umlegungsverfahren nach BauGB

Wenn Grundstücke in einem Gebiet neu geordnet werden, damit sie zweckmäßig bebaut oder genutzt werden können, spricht man von einer Baulandumlegung. Für dieses Verfahren müssen Grundstückswerte ermittelt werden.

Wir übernehmen Wertermittlungen im Rahmen von Umlegungsverfahren nach dem Baugesetzbuch. Dabei können unter anderem die Werte der eingebrachten Grundstücke, die Werte nach der Neuordnung und weitere für das Verfahren erforderliche Bewertungsfragen zu bestimmen sein. Hier treffen Immobilienbewertung, Grundstücksfragen und Bodenordnung unmittelbar aufeinander – ein Bereich, in den auch die Ausbildung und berufliche Erfahrung von Dr.-Ing. Melanie Markstein in der Geodäsie und im Vermessungswesen einfließen.

Wertermittlungen in Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen nach BauGB

In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen gelten für die Grundstückswertermittlung besondere Rahmenbedingungen.

Eine wichtige Frage ist beispielsweise, wie sich eine städtebauliche Maßnahme auf den Bodenwert eines Grundstücks ausgewirkt hat. Wir führen die dafür erforderlichen Wertermittlungen nach den Vorgaben des Baugesetzbuchs durch. Dazu gehört – abhängig vom jeweiligen Verfahren – insbesondere die Ermittlung von Anfangs- und Endwerten sowie sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwertänderungen. Auftraggeber sind hier insbesondere Kommunen, Behörden und andere am jeweiligen Verfahren Beteiligte.

Individuelle Beratung rund um Immobilienfragen

Nicht jede Frage rund um eine Immobilie oder ein Grundstück endet in einem Gutachten.

Manchmal geht es zunächst darum, einen Sachverhalt fachlich einzuordnen, unterschiedliche Möglichkeiten abzuwägen oder herauszufinden, welche Art der Wertermittlung überhaupt gebraucht wird. In solchen Fällen beraten wir individuell zur jeweiligen Immobilien- oder Grundstücksfrage. Dabei kann es um Werte und wertbeeinflussende Faktoren ebenso gehen wie um Grundstücksrechte oder besondere Situationen, in denen immobilienwirtschaftliche und grundstücksbezogene Fragen zusammentreffen. Was dafür erforderlich ist, klären wir anhand Ihrer konkreten Fragestellung.

FAQ

Gutachten für Immobilien und Grundstücke – häufige Fragen

01Woher weiß ich, welches Gutachten ich brauche?

Das hängt davon ab, wofür Sie die Bewertung benötigen und welche Frage geklärt werden soll. Für einen belastbaren Verkehrswert kann ein Verkehrswertgutachten erforderlich sein. Geht es dagegen um eine einzelne Bewertungsfrage oder einen bestimmten Sachverhalt, kann eine gutachterliche Stellungnahme ausreichen. Bei strittigen Fragen zwischen Parteien kommt unter bestimmten Voraussetzungen ein Schiedsgutachten infrage.

Wenn Sie nicht wissen, welche Form der Bewertung Sie brauchen, klären wir das vor der Beauftragung. Wird ein Gutachten z. B. im Rahmen der Grundsteuer oder im Zusammenhang mit der steuerlichen Abschreibung einer Immobilie gebraucht, ist ein darauf ausgerichtetes Gutachten erforderlich.

02Muss für eine Immobilienbewertung immer ein Ortstermin stattfinden?

Für ein Verkehrswertgutachten gehört die Besichtigung der Immobilie in der Regel zur sachgerechten Bewertung. Dabei werden der tatsächliche Zustand, die Ausstattung und weitere wertrelevante Merkmale aufgenommen. Welche Besichtigung für andere Formen der Wertermittlung erforderlich ist, hängt von der jeweiligen Aufgabenstellung ab.

03Kann eine Immobilie auch rückwirkend bewertet werden?

Ja. Immobilien und Grundstücke können auch zu einem in der Vergangenheit liegenden Wertermittlungsstichtag bewertet werden. Das kann beispielsweise bei Erbschaften, steuerlichen Fragestellungen oder länger zurückliegenden Vermögensauseinandersetzungen erforderlich sein.

Maßgeblich sind dann die Verhältnisse und wertrelevanten Gegebenheiten zum jeweiligen Stichtag.

04Welche Unterlagen brauche ich für eine Bewertung?

Welche Unterlagen benötigt werden, hängt vom Bewertungsobjekt und der Aufgabenstellung ab. Dazu können unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Flächenberechnungen, Miet- oder Pachtverträge sowie Angaben zu Modernisierungen, Rechten und Belastungen gehören.

Welche Unterlagen in Ihrem Fall erforderlich sind und welche gegebenenfalls noch beschafft werden müssen, klären wir zu Beginn.

05Kann ich ein Verkehrswertgutachten auch vor Gericht verwenden?

Verkehrswertgutachten können im Zusammenhang mit gerichtlichen Verfahren benötigt und als Parteigutachten eingebracht werden. Ob und in welcher Form ein Gutachten in einem konkreten Verfahren berücksichtigt wird und ob das Gericht einen eigenen Sachverständigen bestellt, entscheidet sich nach dem jeweiligen Verfahren.

Dr.-Ing. Melanie Markstein ist öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

06Kann auch nur eine einzelne Frage zu einer Immobilie bewertet oder beurteilt werden?

Ja. Nicht jede Aufgabenstellung erfordert die vollständige Ermittlung des Verkehrswerts. Soll beispielsweise ein einzelner wertrelevanter Sachverhalt untersucht oder eine konkrete Bewertungsfrage beantwortet werden, kann eine gutachterliche Stellungnahme oder eine individuelle Beratung die passende Form sein.

Entscheidend ist, welche Frage beantwortet werden soll und wofür Sie die Beurteilung benötigen.

Welches Gutachten brauchen Sie?

Sie wissen es noch nicht ganz genau? Kein Problem. Schildern Sie uns einfach kurz, worum es geht.

Kontakt 07641 – 94 85 99 – 0